Serviceavtale: Styrets ansvar for brannsikkerhet i borettslag

Styret i et borettslag har et overordnet ansvar for sikkerheten i fellesarealene, inkludert brann og rømning. I praksis handler dette om informasjon og veiledning av beboerne, samt ettersyn og vedlikehold av tekniske installasjoner som dørautomatikk og adgangskontroll.

Borettslaget skal være trygt for alle som bor og ferdes der. Dette omfatter egen boenhet, trapperom, inngangspartier, kjellerrom og garasjeanlegg. Beboerne har selv ansvar for røykvarsler og slukkeutstyr i sin egen boenhet. Likevel er det styrets oppgave å informere og minne beboerne om dette, som en del av helhetlig brannsikkerhet.

Og styret har ansvar for at sikkerheten rundt brann om rømning er ivaretatt i alle fellesområder.

Derfor skal alle boligselskapsstyrer identifisere risikoforhold knyttet til HMS og kartlegge nødvendige tiltak. Dette innebærer rutiner for brannvern, kontroll av rømningsveier og informasjon til beboerne.

Les mer om HMS-kartlegging hos OBOS.

Rømningsveier i borettslaget

Et praktisk tiltak for å overholde kravene til beredskap for brann og rømning er å holde rømningsveier ryddige og tilgjengelige. Det er jo dessverre ikke uvanlig at korridorer og tilsynelatende ledig veggplass brukes til lagring, uten tanke for at kritiske passasjer blir blokkert.

Dette er imidlertid en problemstilling som lar seg løse med et bevisst forhold til å holde rømningsveiene ryddige.

Les også: Én app for alle dører

Doble regler for dørautomatikk i borettslaget

Et mer utfordrende element er fellesdører med automatikk, siden en slik installasjon skal innfri både på tilgjengelighet og brannsikkerhet:

• I normal bruk skal disse tunge dørene være enkle å åpne, også for mennesker med lav hånd- eller armstyrke. Lukkingen skjer skånsomt, og med sensorer som hindrer klemfare.
• Samtidig har mange slike dører funksjon som branndør – de skal bidra til å hindre spredning av røyk og flammer og må lukke seg raskt og sikkert ved brann.
• Denne balansen mellom trygghet i daglig bruk og robusthet ved nødsituasjoner er avgjørende.

Her er det i teorien en konflikt mellom brannvernbestemmelser og maskindirektivets bestemmelser i standarden EN 16005 som skal sikre trygg bruk av motoriserte dører.

Vår samarbeidspartner Geeze har en brosjyre om EN 16005 som beskriver den tekniske kompleksiteten.

I praksis er det brannvernet som overstyrer og prioriterer sikker lukking fremfor f.eks. risiko for klemfare. I normal drift er døren programmert for lav åpningsmotstand, maksimalt noen få kilo. I brannmodus overstyres dette for å sikre lukking. Dette er en bevisst vurdering, der personsikkerhet i nød prioriteres høyest.

Mangelfullt vedlikehold av dørmiljøet

Slitasje og teknisk svikt er ikke unormalt i komplekse installasjoner som dette. Dersom automatikken ikke fungerer som forutsatt, kan døren utgjøre en fare.

Sensorer kan svikte, mekanikk kan slites, og elektronikk kan feile. Uten regelmessig tilsyn øker risikoen for klemfare i hverdagen og for at dørene ikke lukker som de skal under en brann.

Styret har ansvar for at dette er i orden, etter blant annet brann- og eksplosjonsvernloven, forskrift om brannforebygging og internkontrollforskriften. I tillegg er det relevante bestemmelser i eierseksjonsloven og burettslagslova. Ved forsømmelser i vedlikehold kan borettslaget risikere erstatningsansvar dersom feil på en dørinstallasjon fører til skade på personer eller eiendom.

Serviceavtale trygger styrets ansvar

Derfor må styret følge opp dørautomatikken gjennom regelmessig ettersyn og vedlikehold. En praktisk løsning er å inngå en serviceavtale med en fagkyndig leverandør for sjekk av alle installasjoner i dørmiljøet:

Elektronikk, motorer, låsfunksjoner kontrolleres og justeres. Feil og slitasje fanges opp før de utvikler seg til sikkerhetsproblemer.

Regelmessig service gir også praktiske fordeler. Det øker driftsstabiliteten, forlenger levetiden på utstyret og gir trygghet for styret. Med en fast serviceavtale med fagkyndige leverandører sikres både at brann- og maskindirektivkravene følges opp, og at dørene fungerer som de skal — til hverdags og i en eventuell nødsituasjon.

Flere detaljer om service og ettersyn finner du her.

Faglig tilsyn er en del av beredskapen

Fellesdørene med dørautomatikk og adgangskontroll er en integrert del av borettslagets brannvern. Styret har både juridisk og praktisk ansvar for at installasjonen fungerer etter hensikten. Regelmessig service og vedlikehold er derfor ikke bare en anbefaling, men en nødvendig trygghet for både sikkerhet, levetid og ansvarsforhold.

En serviceavtale med en fagkyndig aktør bidrar til å sikre at borettslaget alltid oppfyller sine forpliktelser og ivaretar beboernes sikkerhet på best mulig måte.

En slik avtale er ikke bare et spørsmål om komfort eller teknisk drift. Det handler først og fremst om sikkerhet. Når dørene er en del av brannvernet, blir service og vedlikehold en del av beredskapen.